物业知识问与答｜物业费的那些事

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Q1、什么是物业管理？

A1：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

Q2、什么是物业费？

A2：物业费，也称“物业服务费”，是物业企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备、场地的绿化、卫生、交通、治安、环境等项目，进行日常维修、养护、管理、整治，以及提供其他与业主生活相关的服务，向业主所收取的费用。

Q3、物业费包括哪些内容？ 是否全部作为物业企业利润来源？

A3：物业费不全部是物业企业利润，还需要用于小区养护。物业费大致可分为两部分：一是对物业的养护费用；二是物业企业相关办公费用。

具体包括：

1、物业管理区域的绿化养护费用；

2、物业管理区域的清洁卫生费用；

3、物业管理区域的秩序维护费用；

4、办公费用；

5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；

6、物业管理企业固定资产折旧；

7、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；

8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

9、经业主同意的其它费用。

Q4、物业费缴纳标准？

A4：物业服务合同中明确物业费收缴标准。同时，物业企业应当明码标价，在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

Q5、物业费多长时间收缴一次？物业可以预收费用吗？

A5：具体在物业服务合同中约定，是先付费，还是后付费；是按月、按季，还是半年交。若预收，最长期限不得超过一年。

Q6、物业费需要公示吗？一并收取的公摊水电费，有何规定？

A6：物业服务企业应当定期将物业服务费用、公共水电费分摊情况、设施收益收支情况如实公示。

Q7、物业的服务承诺，是否仅以合同为标准？

A7：根据《民法典》第938条，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

Q8、业主缴纳了物业费，物业应该提供何种缴纳凭证？

A8：物业应该主动给缴费业主出具税务机关统一印制、盖物业公章的正式发票（而非收据），作为消费凭证，这也是税务部门的要求。如物业不主动给，业主应当主动索要。

Q9、是不是物业提供了服务，业主就应该支付物业费？

A9：

（1）只有当物业服务人已按照约定和有关规定，不折不扣提供服务时，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

 （2）物业服务人不得侵占业主共有财产、侵犯业主合法权益，危害业主人身财产权。

（3）物业服务人应当妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

（4）物业服务人对物业服务区域内违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

（5）物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

（6）法律法规要求物业服务人做到的其他事项。

（7）只有在物业服务人提供质量、数量达标的服务时，方可要求业主履行缴费义务。此时，如果业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人方可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人方可提起诉讼或者申请仲裁。

Q10、合同期内，业主对物业服务不满，可以拒缴物业费吗？如何维权？

A10：业主足额及时缴纳物业费的前提，是基于物业提供符合标准和承诺的服务。

（1）如果物业服务不达标，不符合《物业服务合同》约定，那么物业公司应承担违约责任。

（2）如果业主能够举证物业公司不履职或履职不到位，那么业主可以合理合法维权，拒交物业费，或者要求少缴物业费。

（3）协商不成时，业主可以通过诉讼主张合法权益。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

Q11、物业可以停电停水，催交物业费吗？

A11：《民法典》第944条明确规定：不可以！物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，即使取得相关服务方的书面授权，也无权实施该行为，否则就是违法。

Q12、双方没有合同，物业能否收费？

A12：权利义务，基于双方物业服务合同而存在。

(1)  对拒绝退出的前物业。对合同终止的前物业，如果业主大会决定不再续聘，并对其履行了通知离场交接的义务，而前物业仍然拒绝退场、赖着不走的，该物业不得以事实服务为由，请求业主支付退场后的物业费，也就是说，业主有权依法拒绝缴纳物业费。不仅如此，如果物业造成业主损失的，业主要求物业赔偿损失。

《民法典》第949条原文如下：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

（2）对正常交接的前物业。前服务合同终止，在新服务人接管前，根据交接协议，前物业提供达标服务的，可以请求业主支付该期间的物业费。

《民法典》第950条原文：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”

Q13、业主多交了物业费，可以向物业主张退回多收部分吗？

A13：法律支持。保留好收费凭证，协商要回。如协商不成，可以不当得利起诉物业公司要求返还多收的物业费。

Q14、交车位费前，是否需要先交清物业费。即两者是捆绑的吗？

A14：停车费、物业费，两种费用属于不同性质，可单独、分别缴纳。无任何法律规定两者需要捆绑收取。

来源：网络

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